Immobilienverkauf durch den Testamentsvollstrecker an seinen Ehegatten– neue Anforderungen des OLG Braunschweig

Das Oberlandesgericht Braunschweig hat mit Beschluss vom 24.03.2026 (2 W 37/26) eine für die Praxis bedeutsame Entscheidung zur Veräußerung von Nachlassimmobilien durch den Testamentsvollstrecker an seinen Ehegatten getroffen. Kern der Entscheidung ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen das Grundbuchamt eine solche Verfügung eintragen darf und welche Nachweise zu erbringen sind.

1. Ausgangslage: Verkauf der Nachlassimmobilie an die Ehefrau des Testamentsvollstreckers

Die Erblasserin war Eigentümerin eines Wohnungsgrundstücks. Zum Testamentsvollstrecker wurde der spätere Veräußerer bestellt. In dieser Funktion veräußerte er das Grundstück an seine Ehefrau und beantragte die Eintragung einer Auflassungsvormerkung.

Das Grundbuchamt sah darin zunächst ein unzulässiges „Insichgeschäft“ nach § 181 BGB und verlangte die Zustimmung sämtlicher Erben und Vermächtnisnehmer. Diese Zustimmungen wurden notariell beigebracht. Anschließend verlangte das Grundbuchamt jedoch zusätzlich einen Erbnachweis in Form eines Erbscheins oder eines notariellen Testaments mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 Abs. 1 GBO).

Die hiergegen gerichtete Beschwerde blieb vor dem OLG ohne Erfolg.

2. Kein Insichgeschäft, aber Interessenkonflikt und Beschränkung nach § 2208 BGB

Das OLG stellt zunächst klar, dass in der Konstellation „Testamentsvollstrecker verkauft an seinen Ehegatten“ kein formales Insichgeschäft im Sinne des § 181 BGB vorliegt, weil der Testamentsvollstrecker nur auf Veräußererseite handelt. Eine analoge Anwendung des § 181 BGB allein wegen eines Interessenkonflikts lehnt das Gericht ab.

Gleichwohl bejaht das OLG eine inhaltliche Beschränkung der Verfügungsbefugnis des Testamentsvollstreckers aus § 2208 Abs. 1 BGB: Bei Geschäften zugunsten nahestehender Personen – insbesondere des Ehepartners – bestehe ein so erheblicher Interessenkonflikt, dass der mutmaßliche Wille des Erblassers regelmäßig gegen eine unbeschränkte Verfügungsbefugnis spreche. Solche Verfügungen seien daher nur „schwebend unwirksam“ und bedürften der Genehmigung sämtlicher Erben.

Diese Genehmigung lag hier zwar vor, sie genügte dem Grundbuchamt jedoch formell nicht.

3. Strenger Erbnachweis gegenüber dem Grundbuchamt: Erbschein oder öffentliches Testament

Entscheidend für die Praxis ist die grundbuchrechtliche Konsequenz: Das OLG verlangt, dass die Zustimmung der Erben gegenüber dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird und die Erbenstellung gemäß § 35 Abs. 1 GBO belegt sein muss.

• Der Nachweis der Erbfolge kann grundsätzlich nur durch Erbschein oder Europäisches Nachlasszeugnis geführt werden.
• Beruht die Erbfolge auf einem öffentlichen Testament, genügt dessen Vorlage mit Eröffnungsprotokoll. Ein eigenhändiges Testament – auch wenn es in amtlicher Verwahrung war und eröffnet wurde – ist dagegen keine öffentliche Urkunde.

Im entschiedenen Fall lag lediglich ein eigenhändiges Testament vor, sodass das OLG die Vorlage eines Erbscheins für erforderlich hielt und die Beschwerde zurückwies.

Zusammenfassung: Was bedeutet die Entscheidung für Erben und Testamentsvollstrecker?

Die Entscheidung des OLG Braunschweig zeigt: Veräußert der Testamentsvollstrecker Nachlassimmobilien an seinen Ehegatten, reicht die bloße Testamentsvollstreckerstellung nicht aus. Es bedarf:

• der ausdrücklichen Zustimmung sämtlicher Erben zur Grundstücksverfügung und
  
  
• eines formgerechten Erbnachweises gegenüber dem Grundbuchamt (Erbschein oder öffentliches Testament mit Eröffnungsprotokoll).

Fehlen diese Nachweise, drohen Verzögerungen und Kosten im Grundbuchverfahren.

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