Die Kündigung wegen Eigenbedarfs
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs aus Sicht des Mieters
Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, heißt es zunächst Ruhe bewahren.
Es gibt bereits viele formale Hürden, an denen eine Eigenbedarfskündigung scheitern kann und unwirksam ist.
Eigenbedarfskündigung vom Vermieter nicht original unterschrieben
Viele Vermieter kündigen zum Beispiel per E-Mail oder Fax. Eine derartige Kündigung wegen Eigenbedarfs entfaltet bereits keine rechtliche Wirkung, da das Gesetz für Eigenbedarfskündigungen ausdrücklich die Schriftform vorsieht (§ 568 Abs. 1 BGB).
Schriftform bedeutet grundsätzlich, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung original unterzeichnen muss und dem Mieter dieses Original zukommen lassen muss (§ 126 Abs. 1 BGB).
Eine E-Mail mit einer eingescannten Eigenbedarfskündigung oder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs per Fax können zwar auch vom Vermieter unterzeichnet sein. Eine solche Unterschrift ist jedoch kein Original sondern nur eine Kopie und genügt damit nicht den Anforderungen an die Schriftform.
Fehlende Begründung der Eigenbedarfskündigung
Weiterhin sieht das Gesetz vor, dass der Vermieter die Eigenbedarfskündigung begründen muss (§ 573 Abs. 3 BGB).
Die Rechtsprechung stellt zwar keine überspannten Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters. Es sollte jedoch zumindest aus dem Kündigungsschreiben hervorgehen, warum der Vermieter die vom Mieter bewohnte Wohnung für sich oder einen Familienangehörigen oder einen Angehörigen seines Haushaltes benötigt. Sinn und Zweck ist, dass der Mieter aufgrund der im Kündigungsschreiben mitgeteilten Gründe in der Lage sein soll, die Erfolgsaussichten der Kündigung wegen Eigenbedarfs zumindest überschlägig zu prüfen.
Die einfachen Sätze: „Hiermit kündige ich Ihnen wegen Eigenbedarfs“ oder „Hiermit kündige ich Ihnen, weil ich die Wohnung für eigene Zwecke benötige“ reichen ohne weitere Erklärungen im Kündigungsschreiben daher nicht aus, um eine Eigenbedarfskündigung ausreichend zu begründen.
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Widerspruchsrecht des Mieters bei Eigenbedarfskündigung
Selbst wenn die Eigenbedarfskündigung des Vermieters formal in Ordnung ist, hat der Mieter die Möglichkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zu widersprechen, wenn auf Seiten des Mieters Gründe vorliegen, die einen Auszug für ihn unmöglich machen.
Das Gesetz sieht hierzu ausdrücklich ein sogenanntes Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Eigenbedarfskündigung vor (§§ 574 ff. BGB).
Wichtig ist, dass dieses Widerspruchsrecht grundsätzlich nur innerhalb einer bestimmten Frist ausgeübt werden kann – sonst verfallen die Widerspruchsgründe des Mieters.
Empfehlung für Mieter bei Eigenbedarfskündigung
Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, empfiehlt es sich daher, diese Kündigung von einem fachkundigen Rechtsanwalt überprüfen zu lassen. Ein Anwalt kann Sie darüber aufklären, ob die Eigenbedarfskündigung formal korrekt ist. Mit der professionellen Unterstützung eines Anwalts können Sie auch Ihr Widerspruchsrecht gegen die Eigenbedarfskündigung rechtzeitig geltend machen.
Frau Rechtsanwältin Alexandra Pawlik steht Ihnen als kompetente Anwältin gerne für ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei in München zur Verfügung. Setzen Sie sich einfach telefonisch mit uns in Verbindung: 089 / 999 29 720.
Die Kündigung wegen Eigenbedarfs aus Sicht des Vermieters
Aus Sicht des Vermieters ist eine Eigenbedarfskündigung manchmal unumgänglich.
Es gibt jedoch viele Fehler, die der Vermieter bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung machen kann. Im worst case können diese Fehler sogar dazu führen, dass die Kündigung wegen Eigenbedarfs unwirksam ist und keinerlei Rechtswirkung entfaltet (zum Beispiel eine fehlende Originalunterschrift oder eine fehlende Begründung, siehe oben).
Richtige Kündigungsfrist bei der Eigenbedarfskündigung
Einen Fehler, den Vermieter häufig bei einer von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung machen, ist, dass sie die Kündigungsfrist falsch berechnen.
Während der Mieter, unabhängig davon wie lange das Mietverhältnis angedauert hat, in der Regel eine Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende hat, verlängert sich für den Vermieter seine Kündigungsfrist, je nachdem wie lange das Mietverhältnis bisher andauert.
Die Kündigungsfrist für den Vermieter beginnt grundsätzlich auch erst einmal bei drei Monaten zum Monatsende. Sind seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter jedoch mindestens fünf Jahre vergangen, verlängert sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um weitere drei Monate und beträgt damit sechs Monate zu Monatsende. Sind seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter sogar acht Jahre vergangen, verlängert sich die Kündigungsfrist des Vermieters nochmals um drei Monate und beträgt damit also neun Monate zum Monatsende (§ 573 c Abs. 1 BGB).
Bei sogenannten „Altmietverträgen“, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 01.09.2001 geschlossen worden sind, kann die Kündigungsfrist für den Vermieter sogar noch länger sein und bis zu zwölf Monate zum Monatsende betragen.
Wenn der Vermieter von einer falschen Kündigungsfrist ausgeht, wirft dies häufig seine gesamte Planung um, so dass es sich empfiehlt als Vermieter bereits vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung einen kompetenten Anwalt an der Seite zu haben, der über alle Aspekte der Eigenbedarfskündigung professionell aufklärt.
Fehlender Hinweis auf Widerspruchsrecht in Eigenbedarfskündigung
Häufig vergessen Vermieter auch, den Mieter in der Eigenbedarfskündigung auf sein Widerspruchsrecht gemäß §§ 574 ff. BGB hinzuweisen.
Wie bereits weiter oben gesehen, hat der Mieter grundsätzlich eine bestimmte Frist, innerhalb der er Widerspruchsgründe gegen die Eigenbedarfskündigung vorbringen kann.
Unterlässt der Vermieter es, den Mieter rechtzeitig auf die Möglichkeit seines Widerspruchs und die für den Mieter geltende Frist hinzuweisen, kann der Mieter sogar noch im Räumungsrechtsstreit vor Gericht Widerspruchsgründe vorbringen.
Ihr schneller Kontakt zum Anwalt!
Empfehlung für Vermieter bei Eigenbedarfskündigung
Damit Sie als Vermieter nicht unnötige Fehler bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung machen, die im worst case sogar dazu führen können, dass Ihre Eigenbedarfskündigung unwirksam ist, sollten sich Vermieter bereits bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung von einem Anwalt professionell unterstützen lassen.
Erst recht benötigen Sie die fachliche Expertise eines Anwalts, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht, und Sie als Vermieter eine Räumungsklage gegen den Mieter anstrengen müssen.
Als erfahrene Anwältin steht Ihnen Frau Rechtsanwältin Alexandra Pawlik für ein Beratungsgespräch in unserer Kanzlei in München zur Verfügung. Setzen Sie sich einfach telefonisch mit uns in Verbindung: 089 / 999 29 720.
